Minimalna visina pričuve

Minimalna visina zajedničke pričuve

Sve češće su suvlasnici zgrada suočeni s pitanjem: koji je to minimalni iznos zajedničke pričuve koji su kao vlasnici nekretnine dužni izdvajati u zajedničku pričuvu. Odgovor na to pitanje obično glasi 1,53 kn/m2 što je uobičajeno pogrešno tumačenje.

Naime, odredbom članka 380. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, sredstva zajedničke pričuve suvlasnici su dužni uplaćivati najmanje u visini koja odgovara 0,54% vrijednosti njihova posebnoga dijela, godišnje.

Kako je vrijednost posebnih dijelova nekretnine nemoguće točno utvrditi bez provedene procjene vrijednosti nekretnine što bi za suvlasnike zgrada predstavljalo dodatni trošak, umjesto toga kao parametar može poslužiti etalonska vrijednost izražena kao etalonska cijena građenja.

Kako se i do iznosa od 1,53 kn/m2 1997.g. došlo primjenom etalonske cijene građenja koja je tada iznosila 3.400,00 kn/m2, odnosno izračunom 0,54% tadašnje utvrđene etalonske cijene građenja, a što na mjesečnoj bazi ispada tih 1,53 kn/m2 (3.400,00 kn x 0,54% : 12 mj), to bi isto tako, a s obzirom da je etalonska cijena građenja u međuvremenu, kao uostalom i svi ostali troškovi, nekoliko puta porasla, sada istim izračunom i istom logikom i taj minimalni iznos trebao biti veći.

Od 01.07.2019. na snazi je tako Podatak o etalonskoj cijeni građenja (NN 67/19) koja iznosi 6.500,00 kn/m2, te bi primjenom odredbe gore citiranog članka 380. Zakona, minimalni iznos zajedničke pričuve koji su suvlasnici dužni uplaćivati tako trebao iznositi 2,93 kn/m2 (6.500,00 kn x 0,54% : 12 mj).

O istome smo za mišljenje upitali i Ministarstvo graditeljstva i prostornog uređenja RH koje je stava kako niti jednim propisom nije nominalno određena vrijednost posebnih dijelova neke nekretnine, već je samo kao parametar za utvrđivanje pojedinih vrijednosti u određenim propisima određena etalonska vrijednost građenja po m2 neto korisne površine stana u Republici Hrvatskoj, te visinu sredstava zajedničke pričuve u pravilu utvrđuju sami suvlasnici nekretnine (ili na zahtjev suvlasnika nadležni sud), a njena visina trebala bi se utvrđivati ovisno o potrebama upravljanja i predvidivim troškovima redovitog održavanja, odnosno godišnjem ili višegodišnjem programu održavanja cijele nekretnine, odnosno ovisi o financijskim potrebama za obavljanje poslova redovite uprave za konkretnu nekretninu.

Dakle, i minimalna visina pričuve po mišljenju Ministarstva ovisi o samim suvlasnicima, no i suvlasnici i upravitelji pritom bi morali voditi računa da plaćanjem preniskog iznosa pričuve sami sebi rade medvjeđu uslugu  – suvlasnike to dugoročno još više opterećuje jer sve što ne uplate sami, morat će posuđivati i na to plaćati kamate, a upravitelju onemogućuje normalno plaćanje dospjelih obveza i održavanje zgrade u graditeljskom i funkcionalnom stanju što mu je osnovna zadaća.