Predstavnik suvlasnika
Predstavnik suvlasnika je poslovno sposobna fizička osoba koja je jedan od suvlasnika ili bračni ili izvanbračni drug ili životni partner ili neformalan životni partner ili srodnik u ravnoj liniji suvlasnika koji žive u istoj zgradi, izabran na način da odluku o njegovu izboru donesu suvlasnici natpolovičnom većinom.
Ako nije moguće izabrati predstavnika suvlasnika na način predviđen stavkom 1. ovoga članka, predstavnik suvlasnika može biti i treća poslovno sposobna fizička osoba koja ima prebivalište ili boravište u gradu ili općini na čijem se području zgrada nalazi.
Odluka o izboru predstavnika suvlasnika iz stavka 2. ovoga članka donosi se dvotrećinskom većinom.
Predstavnik suvlasnika ima sljedeća prava i obveze:
1. predstavljati suvlasnike u svezi s upravljanjem i održavanjem zgrade u okviru ovlasti propisane ovim Zakonom, zakonom kojim se uređuje vlasništvo i druga stvarna prava te međuvlasničkim ugovorom
2. sazivati i voditi sastanak suvlasnika
3. koordinirati i dogovarati s upraviteljem zgrade izradu i provedbu godišnjeg programa održavanja zajedničkih dijelova zgrade, višegodišnjeg programa održavanja zgrade i pojedinih poslova u svezi s održavanjem zgrade
4. dostavljati upravitelju zgrade odluke suvlasnika, druge dokumente potrebne za rad upravitelja zgrade te podatke o promjeni suvlasnika odnosno vlasnika posebnog dijela zgrade
5. nadzirati ispunjavanje obveza upravitelja zgrade iz ugovora o upravljanju i o tome po potrebi izvještavati suvlasnike
6. izraditi kratak izvještaj o svom radu u protekloj kalendarskoj godini koji dostavlja suvlasnicima putem oglasne ploče ili elektroničkom poštom do 1. veljače iduće godine
7. potpisati ugovor za čišćenje zgrade
8. izvijestiti suvlasnike o izdacima u iznosu većem od 2000,00 eura (bez PDV-a) koji nisu bili planirani u godišnjem planu upravljanja
9. imati pravo uvida u promet po računu zgrade i druge podatke vezano uz taj račun
10. druga prava i obveze propisane ovim Zakonom, zakonom kojim se uređuje vlasništvo i druga stvarna prava i određene međuvlasničkim ugovorom.
Predstavnik suvlasnika ne odgovara za odluke suvlasnika donesene u skladu s odredbama ovoga Zakona.
Međuvlasničkim ugovorom može se predvidjeti mogućnost da predstavnik suvlasnika, bez suglasnosti ostalih suvlasnika, svrhovito i namjenski raspolaže iznosima do najviše 2000,00 eura po pojedinom poslu.
Trajanje mandata predstavnika suvlasnika
Mandat predstavniku suvlasnika prestaje:
– opozivom
– ostavkom ili
– smrću.
Predstavnik suvlasnika podnosi ostavku u pisanom obliku i o podnošenju ostavke dužan je istoga dana izvijestiti sve suvlasnike pisanim putem, poštom ili putem oglasne ploče i elektroničkom poštom, a upravitelja zgrade pisanim putem, poštom ili elektroničkom poštom.
Predstavnik suvlasnika koji je podnio ostavku ili je opozvan dužan je suvlasnicima podnijeti izvješće o izvršenju programskih i ugovornih obveza koje se odnose na upravljanje i održavanje zgrade, sa stanjem na dan podnošenja ostavke.
Predstavnik suvlasnika koji je podnio ostavku ili je opozvan, osim izvješća iz stavka 3. ovoga članka, dužan je u roku od tri radna dana predati upravitelju zgrade svu dokumentaciju, isprave, šifre, ključeve i ostalu imovinu, o čemu se sastavlja poseban primopredajni zapisnik.
Dokumentaciju, isprave, šifre, ključeve i ostalu imovinu iz stavka 4. ovoga članka upravitelj je dužan zadržati do obavijesti suvlasnika o imenovanju novoga predstavnika suvlasnika.
Opoziv odluke o izboru predstavnika suvlasnika donosi se natpolovičnom većinom.
Naknada za rad predstavnika suvlasnika
Međuvlasničkim ugovorom moguće je predvidjeti mjesečnu naknadu za rad i naknadu materijalnih troškova za predstavnika suvlasnika.
Predstavnik suvlasnika koji prima naknadu za svoj rad, a grubo zanemaruje svoje obveze dužan je u zajedničku pričuvu uplatiti sredstva u iznosu od jedne do najviše 12 mjesečnih naknada koje je primio za rad i može biti opozvan.
Ako predstavnik suvlasnika grubo zanemaruje svoje obveze, suvlasnici koji u vlasništvu imaju više od jedne trećine ukupne vrijednosne površine zgrade za zgrade za koje nisu određeni suvlasnički dijelovi odnosno suvlasnici koji u vlasništvu imaju više od jedne trećine suvlasničkih dijelova zgrade upisanih u zemljišne knjige uputit će upozorenje predstavniku suvlasnika u kojem će biti naveden rok, koji ne može biti kraći od osam dana, da postupi u skladu sa svojim obvezama.
Ako predstavnik suvlasnika ne postupi u skladu s upozorenjem iz stavka 3. ovoga članka, suvlasnici mogu donijeti odluku kojom će utvrditi grubo zanemarivanje obveze od strane predstavnika suvlasnika iz stavka 3. ovoga članka i odrediti iznos mjesečnih naknada sukladno stavku 2. ovoga članka koje je predstavnik suvlasnika dužan uplatiti u zajedničku pričuvu.
Odluka o naknadama za predstavnika suvlasnika i odluke o naknadi za grubo zanemarivanje za predstavnika suvlasnika donose se natpolovičnom većinom suvlasnika.
Grubim zanemarivanjem obveza predstavnika suvlasnika smatra se:
1. ako predstavnik suvlasnika ne pokuša sazvati i održati sastanak suvlasnika najmanje jednom godišnje
2. ako ne obavijesti ostale suvlasnike o novonastalim okolnostima o kojima je morao obavijestiti suvlasnike, a osobito o izdacima u iznosu većem od 2000,00 eura (bez PDV-a) koji nisu bili planirani u godišnjem planu upravljanja
3. ako godišnji program održavanja zajedničkih dijelova zgrade ili višegodišnji program održavanja zgrade i pojedinih poslova u vezi s održavanjem zgrade nije donesen krivnjom predstavnika suvlasnika
4. ako mu suvlasnik ili stanar prijavi štetu koja nastaje na posebnim ili na zajedničkim dijelovima zgrade zbog neispravnosti na zajedničkim dijelovima zgrade, a krivnjom predstavnika suvlasnika nastane šteta u većem obujmu od štete koja bi nastala da je predstavnik suvlasnika pravodobno obavijestio upravitelja
5. ako predstavnik suvlasnika upravitelju ne dostavi odluku suvlasnika donesenu u vezi sa suvlasničkim upravljanjem i održavanjem zgrade
6. ako predstavnik suvlasnika potpiše nalog za isplatu sredstava iz zajedničke pričuve koji nije bio ovlašten potpisati
7. ako ne izradi izvještaj o svom radu u protekloj kalendarskoj godini i ne dostavi ga suvlasnicima putem oglasne ploče ili elektroničkom poštom
8. ako u ime i za račun suvlasnika zgrade ne prijavi projekte za sufinanciranje održavanja, obnove ili unaprjeđenja svojstava zgrade, ako je za to bio zadužen
9. ako prilikom prestanka obveza predstavnika suvlasnika ne postupi u skladu s člankom 43. ovoga Zakona.
Upravitelj zgrade
Upravitelj zgrade može biti pravna ili fizička osoba registrirana za obavljanje djelatnosti upravljanja nekretninama.
Upravitelj zgrade upravlja zgradom u ime i za račun suvlasnika u granicama ovlasti propisanih ovim Zakonom i zakonom kojim se uređuje vlasništvo i druga stvarna prava te utvrđenih međuvlasničkim ugovorom i ugovorom o upravljanju.
Upravitelj zgrade zastupa suvlasnike u svezi s upravljanjem zgradom u postupcima pred javnopravnim tijelima, ako ugovorom o upravljanju nije drukčije određeno.
Upravitelj zgrade raspolaže sredstvima zajedničke pričuve prema godišnjem programu održavanja zajedničkih dijelova zgrade, višegodišnjem programu održavanja zgrade, međuvlasničkom ugovoru i ugovoru o upravljanju zgradom te odluci suvlasnika.
Posebni dijelovi zgrade su stan, poslovni prostor i drugi dijelovi (parkirana mjesta, garaže, spremišta…) na kojima je uspostavljeno vlasništvo posebnog dijela zgrade koji su upisani u zemljišnu knjigu, odnosno knjigu položenih ugovora, u vlasništvu pojedinog suvlasnika zgrade.
Svi vlasnici posebnih dijelova čine zajednicu suvlasnika.
Suvlasnik je, između ostaloga, obvezan obavijestiti predstavnika suvlasnika o promjenama vezanim uz suvlasništvo zgrade odnosno vlasništvo posebnog dijela zgrade u roku od 30 dana od dana nastanka promjene.
Za promjenu vlasništva i dostavu uplatnica na novog vlasnika potrebno je poštom ili skenirano poslati predstavniku suvlasnika obavijest i dokumentaciju o promjeni vlasništva, odnosno na e-mail: info@hpc-spg.hr, dostaviti dokumentaciju o promjeni vlasništva -> ugovor (o kupoprodaji, darovanju, zamjeni…)/rješenje o upisu/kpu ili zemljišnoknjižni izvadak ukoliko je promjena provedena u zemljišnoj knjizi ili bilo koji drugi dokument iz kojeg je vidljiva promjena vlasnika, predmet i datum promjene.
Zajednički dijelovi i uređaji zgrade
Zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade (u daljnjem tekstu: zajednički dijelovi zgrade), ako suvlasnici zgrade međuvlasničkim ugovorom ne urede drukčije, smatraju se:
1. nosiva konstrukcija zgrade
2. pokrov
3. prohodne i neprohodne zajedničke terase
4. pročelja zgrade, uključujući prozore i vrata
5. vrata na prostorijama koje su zajednički dijelovi zgrade
6. ovojnica zgrade
7. elementi zaštite od vanjskih utjecaja na zajedničkim dijelovima zgrade
8. krovna i ostala limarija na zajedničkim dijelovima zgrade
9. dimnjaci, dimovodni kanali i ventilacijski kanali, hidranti, protupožarni sustavi i instalacije, uključujući i protupožarne aparate u zajedničkim dijelovima zgrada
10. zajednička stubišta i hodnici, s pripadajućom opremom
11. prostorije koje služe uporabi svih posebnih dijelova zgrade
12. prostori kroz koje prolaze ili se u njima nalaze instalacije koje su zajednički dijelovi i uređaji zgrade te prostori između temelja, između zadnje međukatne konstrukcije i pokrova i drugi prostori koji nisu projektirani za boravak ljudi ili ostavljanje stvari
13. vatrogasni pristupi, ljestve i stubišta
14. dizala u zajedničkim dijelovima zgrade s instalacijama i uređajima koji omogućavaju njihovu redovitu uporabu
15. instalacije za dovod plina i električne energije do brojila posebnog dijela zgrade
16. instalacije kanalizacije, glavni vertikalni i horizontalni vodovi i temeljne instalacije, uključujući revizijska okna, te glavni vertikalni i horizontalni vodovi instalacija za odvodnju do odvajanja instalacije za pojedini poseban dio zgrade
17. vodovodne instalacije od glavnog vodomjera ili glavnog ventila za zgradu do odvajanja instalacije za pojedini poseban dio zgrade odnosno do vodomjera u posebnom dijelu zgrade
18. sanitarni uređaji i instalacije vodovoda i kanalizacije u zajedničkim dijelovima zgrade
19. električne instalacije stubišne rasvjete i drugih trošila u zajedničkim dijelovima zgrade, glavna razvodna ploča s uklopnim satom, električne instalacije za posebne dijelove zgrade do brojila za poseban dio zgrade
20. nužna i rasvjeta u slučaju nužde
21. zajedničke instalacije centralnog grijanja i centralne pripreme tople vode do radijatorskog ventila odnosno ventila trošila u posebnom dijelu zgrade
22. radijatori i druga grijaća tijela u zajedničkom dijelu zgrade
23. zajedničke televizijske ili radioantenske instalacije, uključujući i kabelske i satelitske instalacije s pojačalom i svim drugim zajedničkim uređajima koji omogućuju redovit prijam do mjesta razdvajanja u poseban dio zgrade
24. instalacije i uređaji za zvonce, električne brave i interni govorni uređaj od ulaza u zgradu do posebnog dijela zgrade odnosno do mjesta odvajanja instalacije za poseban dio zgrade
25. zajednički sustavi za grijanje, hlađenje, ventilaciju, klimatizaciju, pripremu potrošne tople vode, primjerice kotlovnica, dizalica topline, toplinska podstanica, zatim zajednički sustavi automatizacije i upravljanja zgradom
26. zajednički sustavi sunčanih kolektora, fotonaponskih modula i izmjenjivača topline
27. zajednička hidroforska postrojenja i bunari za vodu, prepumpne stanice za otpadnu vodu i pumpne stanice za vodu, električni agregati, akumulatorske baterije i drugi uređaji za rasvjetu, pokretanje dizala
28. gromobranske instalacije
29. kanali i uređaji za transport smeća
30. portafoni, uređaji i oprema za videonadzor i protuprovalnu zaštitu zajedničkih dijelova zgrade
31. septičke, sabirne jame i drugi individualni uređaji za pročišćavanje otpadnih voda, ograda građevne čestice zgrade, staze, potporni zidovi, smetlarnici i druge građevine na građevnoj čestici koje služe uporabi zgrade, osim posebnih dijelova zgrade, te uređeni i neuređeni dijelovi građevne čestice zgrade i građevne čestice koji pripadaju zgradi
32. drugi zajednički uređaji i građevine ili dijelovi zgrade.
Odluke suvlasnika u upravljanju zgradom
Odluka u upravljanju zgradom donesena je kad se o odluci pozitivno izjasni natpolovična većina suvlasnika.
Odluka iz stavka 1. ovoga članka smatra se poslom redovite uprave sukladno zakonu kojim se uređuje vlasništvo i druga stvarna prava.
Odluke o upravljanju zgradom odluke su o:
1. izboru i promjeni predstavnika suvlasnika, zamjenika predstavnika suvlasnika, kao i vijeća suvlasnika
2. izboru i promjeni upravitelja zgrade
3. godišnjem programu održavanja zajedničkih dijelova zgrade
4. višegodišnjem programu održavanja zgrade
5. godišnjem izvještaju o upravljanju zgradom
6. osiguravatelju zajedničkih dijelova zgrade
7. visini pričuve
8. obnovi zgrade nakon djelovanja elementarne ili katastrofalne nepogode
9. energetskoj obnovi zgrade, koja može uključivati i sveobuhvatnu obnovu zgrade, zatim primjeni mjera energetske učinkovitosti, ugradnji sustava koji se koriste obnovljivim izvorima energije
10. postavljanju kanalske infrastrukture i mjesta za punjenje električnih vozila, vodeći računa o sigurnosti u slučaju požara
11. uređenju pročelja
12. ugradnji i postavljanju dizala te korištenju zajedničkog prostora i zemljišta za tu namjenu
13. unaprjeđenju pristupačnosti osobama s invaliditetom i smanjene pokretljivosti uređajima za nesmetan pristup na zajedničkim dijelovima zgrade s kojima se omogućava nesmetan pristup, kretanje i rad osobama smanjene pokretljivosti
14. unaprjeđenju ispunjenja temeljnih zahtjeva za građevinu
15. primjeni mjera zelene infrastrukture na zgradi i na građevnoj čestici zgrade te na građevnoj čestici koja pripada zgradi
16. primjeni mjera održive urbane mobilnosti na zgradi i na građevnoj čestici zgrade te na građevnoj čestici koja pripada zgradi
17. primjeni mjera za smanjenje potrošnje vode
18. načinu korištenja zajedničkih dijelova zgrade
19. posebnim odredbama u kućnom redu i o naknadama za povrede
20. uzimanju kredita za financiranje održavanja zgrade
21. pravnom zastupanju
22. naknadi za rad predstavnika suvlasnika
23. davanju zajedničkih dijelova u zakup ili najam do jedne godine
24. drugim pitanjima povezanim s upravljanjem zgradom o kojima, prema međuvlasničkom ugovoru ili važećim
propisima, odlučuju suvlasnici u okviru redovitog održavanja.
Kvalificiranom većinom donose se odluke o:
1. poslovima iz članka 27. ovoga Zakona
2. prenamjeni zajedničkih dijelova u poseban dio zgrade ako će suvlasnici cijele nekretnine postati suvlasnici tog posebnog dijela u istom suvlasničkom omjeru
3. dogradnji i/ili nadogradnji zgrade ako će suvlasnici cijele nekretnine postati suvlasnici tog dograđenog i/ili nadograđenog dijela zgrade u istom suvlasničkom omjeru
4. davanju zajedničkih dijelova u zakup ili najam na dulje od jedne godine
5. osnivanju založnog prava na zgradi ako se založnim pravom osigurava tražbina koja se koristi za poboljšice zgrade, i to u onoj visini za koju je povećana vrijednost zgrade.
Iznimno od stavka 1. ovoga članaka, u slučaju izvršenja nužnih popravaka iz članka 26. stavka 2. ovoga Zakona odluka o s tim povezanom povećanju iznosa pričuve može se donijeti uz suglasnost suvlasnika koji u vlasništvu imaju više od jedne trećine ukupne vrijednosne površine zgrade za zgrade za koje nisu određeni suvlasnički dijelovi odnosno suvlasnika koji u vlasništvu imaju više od jedne trećine suvlasničkih dijelova zgrade upisanih u zemljišne knjige.
Iznimno od stavka 1. ovoga članka, odluke o davanju suglasnosti za obavljanje djelatnosti u zgradi koje se ne mogu smatrati mirnim i tihim djelatnostima, odluke o davanju suglasnosti za kratkoročan najam i najam za veći broj osoba donose se uz uvjete propisane člancima 33., 34. i 35. ovoga Zakona.
Iznimno od stavka 1. ovoga članka, odluka o izboru predstavnika suvlasnika koji nije jedan od suvlasnika ili bračni ili izvanbračni drug ili životni partner ili neformalan životni partner ili srodnik u ravnoj liniji suvlasnika koji žive u istoj zgradi donosi se dvotrećinskom većinom.
Donošenje odluke prikupljanjem potpisa
Ako se zbog veličine zgrade ili zbog drugih opravdanih razloga ne može sazvati sastanak suvlasnika s potrebnom većinom za donošenje odluke iz članka 37. ovoga Zakona, predstavnik suvlasnika ili drugi zainteresirani suvlasnik za donošenje odluke pribavit će suglasnost suvlasnika prikupljanjem potpisa na napisanu odluku ili putem elektroničke pošte, ako suvlasnik to zatraži, uz dokaz identiteta ili s kvalificiranim elektroničkim potpisom.
Odluka donesena na način propisan u stavku 1. ovoga članka obvezujuća je za sve suvlasnike.
Predstavnik suvlasnika obvezan je odluku donesenu na način propisan odredbom stavka 1. ovoga članka objaviti na oglasnoj ploči ili dostaviti putem elektroničke pošte, ako suvlasnik to zatraži.
Međuvlasnički ugovor
Prava, obveze i međusobne odnose suvlasnika zgrade u zajednici suvlasnika u pogledu upravljanja i održavanja zgrade ili funkcionalne cjeline zgrade suvlasnici su dužni urediti međuvlasničkim ugovorom.
Međuvlasnički ugovor sadrži:
– veličinu suvlasničkih dijelova nekretnine
– uvjete i način prikupljanja i raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve
– mogućnost zastupanja zajednice suvlasnika od strane predstavnika suvlasnika, po punomoći
– obveze pridržavanja kućnog reda
– mogućnost određivanja naknade za nepridržavanje kućnog reda te visinu naknada
– uvjete i način korištenja zajedničkih prostorija te uređaja i zemljišta koji pripadaju određenoj nekretnini
– druge odredbe potrebne za uređenje međusobnih odnosa suvlasnika zgrade.
Međuvlasnički ugovor smatra se sklopljenim kada ga potpiše natpolovična većina suvlasnika, a odluke koje proizlaze iz međuvlasničkog ugovora obvezuju sve suvlasnike, ako nije drukčije propisano ovim Zakonom.
Međuvlasnički ugovor predstavnik suvlasnika dužan je dostaviti upravitelju zgrade u roku od 15 dana od njegova sklapanja.
Ugovor o upravljanju zgradom je ugovor koji suvlasnici, odnosno njihov ovlašteni predstavnik sklapa s upraviteljem zgrade – pravnom ili fizičkom osobom.
Ugovor o upravljanju zgradom
Poslovi upravljanja zgradom povjeravaju se upravitelju zgrade ugovorom o upravljanju zgradom (u daljnjem tekstu: ugovor o upravljanju) koji suvlasnici zgrade u pisanom obliku, zastupani po predstavniku suvlasnika, sklapaju s upraviteljem zgrade izabranim odlukom donesenom na temelju ovoga Zakona.
Ugovor o upravljanju sadrži:
1. ugovorne strane
2. mjesto i datum sklapanja
3. podatke o odluci suvlasnika o izboru odnosno promjeni upravitelja zgrade
4. zemljišnoknjižne i katastarske oznake ako su zgrade upisane u zemljišnu knjigu i katastar, adresu i osobni identifikacijski broj zajednice suvlasnika
5. prava, obveze i odgovornosti upravitelja zgrade, suvlasnika i zajednice suvlasnika
6. iznos naknade za rad upravitelja zgrade
7. ime i prezime predstavnika suvlasnika i druge osobe ovlaštene za predstavljanje suvlasnika prema upravitelju zgrade, ako takve ima, te granice njegovih ovlasti
8. uvjete i način upravljanja zgradom
9. uvjete i način prikupljanja i raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve
10. opis zgrade i građevne čestice zgrade
11. popis posebnih dijelova zgrade i vlasnika posebnih dijelova zgrade s veličinom suvlasničkih dijelova nekretnine
12. način dostave informacija upravitelju zgrade nužnih za upravljanje zgradom
13. pravila o prestanku ugovora i otkaznim rokovima
14. druga pitanja.
Zajednička pričuva
Zajednička pričuva su novčana sredstva namijenjena održavanju zajedničkih dijelova i uređaja zgrade i upravljanju zgradom odnosno dijelom zgrade.
Doprinose za zajedničku pričuvu radi pokrića troškova održavanja i poboljšavanja zgrade te za otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova snose svi suvlasnici razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima, ako nije drukčije određeno.
Zajednička pričuva obračunava se prema vrijednosnoj površini posebnih dijelova zgrade i njihovih pripadaka odnosno prema udjelu suvlasničkih dijelova upisanih u zemljišne knjige.
Međuvlasničkim ugovorom može se odrediti da se za pojedine poslovne prostore koji se koriste za obavljanje poslovne djelatnosti, posebne dijelove zgrade koji se koriste za kratkoročan najam i/ili najam za veći broj osoba plaća pričuva u iznosu dva puta višem od onoga koji plaćaju vlasnici stanova.
Suvlasnici mogu odrediti drukčiji ključ raspodjele troškova i doprinosa zajedničkoj pričuvi od onoga propisanog u stavcima 3. i 4. ovoga članka, i to:
– odlukom većine suvlasničkih dijelova, kad je riječ o troškovima za održavanje onih uređaja nekretnine koji nisu u podjednakom omjeru korisni svim suvlasnicima, kao što su troškovi za dizalo, centralno grijanje i dr., ako takvu odluku opravdavaju različite mogućnosti pojedinih suvlasnika da te uređaje rabe i nemogućnost utvrđivanja stvarnoga potroška svakoga pojedinog suvlasnika
– suglasnom odlukom svih suvlasnika, u pisanom obliku, glede svih ostalih troškova za održavanje i poboljšavanje nekretnine te doprinosa zajedničkoj pričuvi.
Svaki suvlasnik može zahtijevati od suda da utvrdi odgovara li način raspodjele troškova pravilima iz stavaka 3., 4. i 5. ovoga članka i jesu li valjane odluke suvlasnika donesene prema ovlastima iz stavaka 4. i 5. ovoga članka, a kad nema valjane odluke o raspodjeli troškova za održavanje onih uređaja nekretnine koji nisu u podjednakom omjeru korisni svim suvlasnicima, da po pravednoj ocjeni utvrdi ključ za raspodjelu troškova s obzirom na različitu mogućnost uporabe tih uređaja.
Ako troškovi za zgradu budu podmireni iz zajedničke pričuve u skladu s njezinom namjenom, oni se neće dijeliti na suvlasnike koji su uplatili svoje doprinose u tu pričuvu.
Odredba stavka 4. ovoga članka ne primjenjuje se na poslovne prostorne koji imaju poseban ulaz s javno dostupne površine.
Sredstva zajedničke pričuve koriste se za provedbu aktivnosti iz godišnjeg programa održavanja zajedničkih dijelova zgrade odnosno višegodišnjeg programa održavanja i upravljanja zgradom, a posebice za pokriće troškova redovitog održavanja, hitnih i nužnih popravaka, poboljšica, osiguranja zgrade, naknade za rad upravitelju zgrade, naknade za rad predstavnika suvlasnika, nabave alata za čišćenje i održavanje, kao i sitnog potrošnog materijala, za plaćanje zajedničkih troškova od potrošnje električne energije, otplate zajma za financiranje troškova redovitog održavanja, za potrebe vođenja upravnih i sudskih postupaka te za odvjetničke troškove zastupanja.
Sredstva zajedničke pričuve mogu se, u skladu s višegodišnjim programom održavanja i upravljanja zgradom, koristiti i za pokriće troškova investicijskog održavanja i/ili otplate zajma za financiranje tih troškova, ako se time ne dovodi u pitanje financiranje troškova iz stavka 9. ovoga članka.
Ako su raspoloživa sredstva zajedničke pričuve veća od troškova predviđenih za aktivnosti iz stavaka 9. i 10. ovoga članka, moguće ih je, odlukom natpolovične većine suvlasnika, koristiti i za druge potrebe u zgradi.
Minimalan iznos i način plaćanja zajedničke pričuve
Sredstva zajedničke pričuve suvlasnici su obvezni uplaćivati na poseban račun zajedničke pričuve u iznosu utvrđenom godišnjim programom održavanja zajedničkih dijelova zgrade odnosno višegodišnjim programom održavanja i upravljanja zgradom.
Sredstva iz stavka 1. ovoga članka suvlasnici su dužni uplaćivati mjesečno.
Minimalan iznos zajedničke pričuve po četvornome metru vrijednosne površine stana godišnje iznosi 0,54 % etalonske cijene građenja koju objavljuje Ministarstvo. Podatak o etalonskoj cijeni građenja objavljuje se u »Narodnim novinama«.
Godišnjim programom održavanja zajedničkih dijelova zgrade odnosno višegodišnjim programom održavanja i upravljanja zgradom ne može se utvrditi mjesečni iznos zajedničke pričuve koji je manji od 1/12 iznosa propisanog stavkom 3. ovoga članka.
Ako godišnji program održavanja zajedničkih dijelova zgrade odnosno višegodišnji program održavanja i upravljanja zgradom nije donesen, suvlasnici su sredstva iz stavka 1. ovoga članka dužni uplaćivati u peterostrukom iznosu od iznosa zadnje usvojene zajedničke pričuve koja ne može biti manja od propisane stavkom 3. ovoga članka.
Kućni red
Kućni red zgrade sastoji se od općih i posebnih pravila.
Suvlasnici i svi koji se koriste zgradom obvezni su pridržavati se kućnog reda.
Suvlasnik je odgovoran za pridržavanje kućnog reda za sve treće osobe koje se koriste njegovim posebnim dijelom zgrade ili su kod njega u posjetu.
Nepridržavanje pravila kućnog reda smatra se neurednim izvršavanjem obveza iz međuvlasničkog ugovora.
Ministar nadležan za prostorno uređenje i graditeljstvo pravilnikom propisuje opća pravila kućnog reda koja se odnose na korištenje zajedničkih prostora u zgradi, dopuštenu razinu buke u korištenju posebnih dijelova zgrade, sprječavanje skupljanja otpada u posebnim dijelovima zgrade, satnicu kućnog mira, kao i odstupanja u iznimnim slučajevima, obveze vlasnika stanova koji iznajmljuju svoje stanove te po potrebi i druga pitanja.
Povrede kućnog reda
Svaki suvlasnik koji primijeti povredu kućnog reda može takvu povredu dokumentirati na primjeren način i zatim inicirati prikupljanje potpisa ili izjašnjavanje elektroničkom poštom, uz dokaz identiteta ili s kvalificiranim elektroničkim potpisom na obrazloženu odluku, kojom će suvlasnici takvu odluku potvrditi.
Povreda kućnog reda utvrđena je kada suvlasnici koji imaju natpolovičnu većinu potpišu ili potvrde elektroničkom poštom, uz dokaz identiteta ili s kvalificiranim elektroničkim potpisom, odluku o nepridržavanju pravila kućnog reda.
Upravitelj zgrade će, nakon što je donesena odluka iz stavka 1. ovoga članka, na zahtjev jednog suvlasnika, uputiti opomenu o obvezi pridržavanja kućnog reda onome suvlasniku koji se ne pridržava kućnog reda.
Ako se radi o povredi kućnog reda trajnije naravi, u opomeni je potrebno odrediti rok za otklanjanje povrede.
U slučaju iz stavka 4. ovoga članka nova opomena može se uputiti nakon isteka roka za izvršenje obveze.
Upravitelj zgrade obvezan je uputiti opomenu iz stavka 3. ovoga članka u roku od deset radnih dana od zaprimanja zahtjeva.
Međuvlasničkim ugovorom moguće je propisati obvezu plaćanja naknade za povrede kućnog reda.
Ako međuvlasnički ugovor sadrži klauzulu iz stavka 7. ovoga članka, upravitelj zgrade će suvlasniku kojem u razdoblju od dvije godine uputi tri opomene, uz treću i svaku sljedeću opomenu u tom razdoblju izdati odluku o naknadi za nepridržavanje kućnog reda.
Naknada iz stavka 7. ovoga članka može se propisati u međuvlasničkom ugovoru u rasponu od 50,00 do 500,00 eura.
Odluku o naplati naknade iz stavka 8. ovoga članka provodi upravitelj zgrade na temelju odluke natpolovične većine suvlasnika.
Naknada iz stavka 9. ovoga članka uplaćuje se na račun zajedničke pričuve.
Opomene iz stavka 3. ovoga članka unose se u Registar zajednica suvlasnika na zahtjev upravitelja zgrade.
Opomene iz stavka 3. ovoga članka brišu se iz Registra zajednice suvlasnika nakon proteka dvije godine od unosa u Registar zajednica suvlasnika.
Obveze suvlasnika
Suvlasnik je obvezan:
1. ponašati se u skladu s ovim Zakonom i drugim važećim zakonima, međuvlasničkim ugovorom, kućnim redom i odlukama suvlasnika
2. omogućavati upravljanje i održavanje zgrade
3. održavati svoj poseban dio zgrade
4. obavijestiti predstavnika suvlasnika o promjenama vezanim uz suvlasništvo zgrade odnosno vlasništvo posebnog dijela zgrade u roku od 30 dana od dana nastanka promjene
5. obavijestiti predstavnika suvlasnika o promjeni broja osoba koje se koriste posebnim dijelom zgrade, ako o tome ovisi raspodjela zajedničkih troškova zgrade, najkasnije u roku od 15 dana od nastanka promjene
6. obavijestiti predstavnika suvlasnika o promjeni najmoprimca najkasnije u roku od 15 dana od nastanka promjene
7. obavijestiti predstavnika suvlasnika o promjeni namjene stana najkasnije u roku od 15 dana od nastanka promjene
8. dopustiti ulaz u svoj poseban dio zgrade upravitelju zgrade odnosno osobi koju upravitelj zgrade odredi ako je to potrebno radi održavanja zajedničkih dijelova zgrade ili otklanjanja oštećenja ili kvara koji uzrokuje ili bi mogao uzrokovati štetu zajedničkom dijelu zgrade ili posebnom dijelu zgrade drugog suvlasnika
9. omogućiti izvođenje radova u svojem posebnom dijelu zgrade koji se odnose na hitne popravke, kao i na radove koji se odnose na održavanje, obnovu i unaprjeđenje svojstava zgrade za koju je izrađena projektna dokumentacija i donesena važeća odluka zajednice suvlasnika
10. osigurati nesmetan pristup zajedničkim dijelovima zgrade ovlaštenim službenim osobama nadležnih tijela i službi pri obavljanju službenih radnji
11. obavijestiti nadležno tijelo ili službu o slučajevima i stanjima koji bi mogli ugroziti zdravlje ili sigurnost ljudi
12. obavijestiti predstavnika suvlasnika o svojoj adresi prebivališta ako ne stanuje u zgradi u kojoj je suvlasnik
13. prije prikupljanja potrebnih potpisa obavijestiti predstavnika suvlasnika o svojoj namjeri da stan daje u kratkoročan najam ili u najam za više osoba.
Suvlasnik na svom posebnom dijelu zgrade ne smije izvoditi radove kojima se nanosi šteta ili se umanjuje svojstvo zajedničkog dijela zgrade ili posebnog dijela zgrade drugog suvlasnika.
Građevinski radovi na zgradi smiju se izvoditi samo sukladno propisima kojim se uređuje područje gradnje.
Ako je zajednica suvlasnika donijela važeću odluku o prijavi na program sufinanciranja za održavanje, obnovu ili unaprjeđenje svojstava zgrade, a pojedini suvlasnik svojim nečinjenjem onemogućava prikupljanje nužne dokumentacije potrebne za prijavu na taj program sufinanciranja, isti je odgovoran za štetu koja nastane zbog gubitka prava na sufinanciranje.
Ako suvlasnik onemogućava mirno održavanje sastanaka suvlasnika, natpolovična većina suvlasnika može donijeti odluku o prestanku pozivanja istoga na sastanke i tomu prilagoditi način pozivanja na sastanak suvlasnika, a prema potrebi poduzeti i druge pravno dopustive mjere u svrhu održavanja mirnih sastanka i učinkovitog upravljanja zgradom.
Ako se na sastanku suvlasnika očekuje remećenje javnog reda i mira, policija će, na poziv predstavnika suvlasnika, u skladu sa zakonom kojim se uređuju ovlasti policije, svojom nazočnošću spriječiti remećenje javnog reda i mira i osigurati da se sastanak suvlasnika održi.
Prekršaji suvlasnika
Novčanom kaznom u iznosu od 2000,00 do 10.000,00 eura kaznit će se za prekršaj suvlasnik pravna osoba ako:
– odmah, odnosno u najkraćem mogućem roku, ne dopusti ulaz u svoj poseban dio zgrade upravitelju zgrade odnosno osobi koju upravitelj zgrade odredi, ako je to potrebno radi održavanja zajedničkih dijelova zgrade ili otklanjanja kvara koji uzrokuje ili bi mogao uzrokovati štetu zajedničkom dijelu zgrade ili posebnom dijelu zgrade drugog suvlasnika (članak 41. stavak 1. točka 8.)
– odmah, odnosno u najkraćem mogućem roku, ne omogući izvođenje radova u svojem posebnom dijelu zgrade koji se odnose na hitne popravke, kao i one koji se odnose ne održavanje, obnovu i unaprjeđenje svojstava zgrade za koju je izrađena projektna dokumentacija i donesena važeća odluka zajednice suvlasnika (članak 41. stavak 1. točka 9.).
Za prekršaje iz stavka 1. ovoga članka novčanom kaznom u iznosu od 1000,00 do 5500,00 eura kaznit će se suvlasnik fizička osoba.
Novčanom kaznom u iznosu od 2000,00 do 10.000,00 eura kaznit će se za prekršaj suvlasnik pravna osoba ako:
– na izgrađenim zgradama izvede radove natkrivanja i zatvaranja balkona, lođa i terasa (članak 20. stavak 2.)
– na uličnim pročeljima izgrađenih zgrada postavi uređaje za hlađenje, grijanje i obnovljive izvore energije odnosno antenske sustave (članak 20. stavak 4.)
– postavi zamjenske elemente na izgrađenim zgradama koji geometrijskim odnosima i bojom nisu usklađeni s originalnim elementima (članak 20. stavak 6.).
Za prekršaje iz stavka 2. ovoga članka novčanom kaznom u iznosu od 1000,00 do 5500,00 eura kaznit će se suvlasnik fizička osoba.
Novčanom kaznom u iznosu od 1000,00 do 2000,00 eura kaznit će se za prekršaj zajednica suvlasnika koja ne osigura zgradu (članak 30.).
Novčanom kaznom u iznosu od 2000,00 do 10.000,00 eura kaznit će se za prekršaj suvlasnici pravne osobe koji obavljaju djelatnosti bez suglasnosti propisane člankom 33. stavkom 3. ovoga Zakona.
Novčanom kaznom u iznosu od 1000,00 do 5500,00 eura kaznit će se za prekršaj suvlasnici fizičke osobe koji obavljaju djelatnosti bez suglasnosti propisane člankom 33. stavkom 2. ovoga Zakona.
Novčanom kaznom u iznosu od 2000,00 do 10.000,00 eura kaznit će se za prekršaj suvlasnici pravne osobe koji iznajme stan bez suglasnosti suvlasnika propisane člankom 34. stavkom 1. ovoga Zakona.
Novčanom kaznom u iznosu od 1000,00 do 5500,00 eura kaznit će se za prekršaj suvlasnici fizičke osobe koji obavljaju djelatnosti bez suglasnosti propisane člankom 34. stavkom 1. ovoga Zakona.
Novčanom kaznom u iznosu od 2000,00 do 10.000,00 eura kaznit će se za prekršaj suvlasnici pravne osobe koji iznajme poseban dio zgrade bez suglasnosti suvlasnika propisane člankom 35. stavkom 1. ovoga Zakona.
Novčanom kaznom u iznosu od 1000,00 do 5500,00 eura kaznit će se za prekršaj suvlasnici fizičke osobe koji obavljaju djelatnosti bez suglasnosti propisane člankom 35. stavkom 1. ovoga Zakona.
Naplaćene kazne iz ovoga članka prihod su proračuna jedinice lokalne samouprave na čijem se području zgrada nalazi.