Suvlasnici zgrade većinu odluka donose većinom glasova koji se računaju prema suvlasničkim dijelovima, odnosno prema površini prostora u njihovom vlasništvu.
Poslovi redovite uprave za koje je dovoljna odluka većine suvlasnika najčešće su:
- sklapanje međuvlasničkog ugovora,
- određivanje visine zajedničke pričuve po kvadratnom metru,
- određivanje korekcijskih koeficijenata po kojem će određene vrste prostora plaćati pričuvu,
- određivanje popisa zajedničkih dijelova,
- postavljanje/ promjena predstavnika suvlasnika, te visina naknade za njegov rad ukoliko ne radi volonterski,
- postavljanje/smjena upravitelja zgrade,
- donošenje godišnjeg programa upravljanja zgradom koji je predložio upravitelj,
- odabir izvođača poslova koje je potrebno obaviti na zgradi,
- uzimanje zajmova (pozajmica i kredita) radi pokrića troškova odražavanja, hitnih i nužnih popravaka,
- iznajmljivanje i davanje u zakup zajedničkih dijelova zgrade.
Poslovi izvanredne uprave za koje je potrebna odluka svih suvlasnika zgrade su:
- promjena namjene stvari,
- veći popravci radi poboljšice ,
- dogradnja, nadogradnja, preuređenje,
- prodaja cijele zgrade,
- davanje cijele zgrade u zakup ili najam na dulje od jedne godine,
- osnivanje hipoteke na cijelog zgradi,
- davanje pokretne stvari u zalog, osnivanje stvarnih i osobnih služnosti, stvarnoga tereta ili prava građenja na cijeloj stvari.
je jedan od suvlasnika zgrade koji predstavlja/zastupa suvlasnike zgrade prema upravitelju i trećim osobama, ovjerava radne naloge o izvršenim poslovima na zgradi, u ime suvlasnika potpisuje dokumente i ugovore vezane za zgradu, te komunicira s upraviteljem u vezi s potrebama zgrade, saziva i vodi sastanke suvlasnika i obavještava suvlasnike o poduzetim poslovima. Predstavnik suvlasnika, sukladno odredbi članka 375. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, može biti isključivo osoba koja je ujedno i suvlasnik u predmetnoj zgradi.
Predstavnik suvlasnika može raditi volonterski, a može i za svoj rad primati naknadu predstavniku iz zajedničke pričuve zgrade. Visinu naknade predstavniku suvlasnika određuju isključivo suvlasnici zgrade odlukom većine prema suvlasničkim dijelovima.
je pravna ili fizička osoba registrirana za obavljanje tih poslova. Pravna osoba je najčešće tvrtka registrirana za obavljanje poslova upravljanja zgradama. Upravitelj zgrade, bilo fizička bilo pravna osoba, mora biti odabran od strane većine suvlasnika prema suvlasničkim dijelovima i s njim suvlasnici, odnosno njihov odabrani predstavnik, sklapaju ugovor o upravljanju.
su stanovi, poslovni prostori, garaže, parkirana mjesta, spremišta… koji su upisani u zemljišne knjige, odnosno knjige položenih ugovora, u vlasništvu pojedinog suvlasnika zgrade i na kojima je uspostavljeno vlasništvo posebnog dijela.
Za promjenu vlasništva i dostavu uplatnica na novog vlasnika potrebno je poštom ili skenirano na e-mail: info@hpc-spg.hr, dostaviti dokumentaciju o promjeni vlasništva -> ugovor (o kupoprodaji, darovanju, zamjeni…)/rješenje o upisu/kpu ili zemljišnoknjižni izvadak ukoliko je promjena provedena u zemljišnoj knjizi ili bilo koji drugi dokument iz kojeg je vidljiva promjena vlasnika, predmet i datum promjene.
može biti osnovno i dodatno. Upravitelj je obvezan zgradu primjereno osigurati. Osnovnim se osiguranjem smatra osiguranje zgrade od požara i drugih opasnosti, te odgovornosti prema trećima, a dodatno se zgrada može osigurati od izljeva vode iz kanalizacijskih i vodovodnih cijevi, strojevi od loma – dizala, garažna vrata i drugi uređaji u zgradi, te staklo od loma. Osiguranjem zgrade su obuhvaćeni zajednički dijelovi zgrade, a u pokriću je i šteta nastala na posebnim dijelovima ukoliko ju je izazvao štetni događaj nastao na zajedničkom dijelu. Stanove i druge posebne dijelove osiguravaju suvlasnici pojedinačno.
suvlasnicima je dužan predložiti upravitelj zgrade do kraja godine za narednu kalendarsku godinu. Upravitelj dostavlja svoj prijedlog GPU predstavniku suvlasnika, a suvlasnici većinom donose odluku o njegovu provođenju i eventualno potrebnom povećanju visine zajedničke pričuve po kvadratnom metru.
je ugovor koji suvlasnici, odnosno njihov ovlašteni predstavnik sklapa s upraviteljem zgrade – pravnom ili fizičkom osobom, a njime se osim osobe upravitelja određuje i visina njegove naknade, visina zajedničke pričuve, te se uređuju međusobna prava i obveze, odnosno odnos suvlasnika i upravitelja
je ugovor koji suvlasnici međusobno sklapaju kako bi uredili svoje međusobne odnose, određuju predstavnika suvlasnika, visinu naknade predstavnika suvlasnika, upravitelja zgrade, korekcijske koeficijente prostora. Korekcijskim se koeficijentima određuje drugačiji ključ raspodjele troškova zgrade, njima se za pojedine vrste prostora umanjuje ili uvećava visina zajedničke pričuve po kvadratnom metru ovisno o tome koliko pojedini suvlasnik koristi zajedničke dijelove zgrade
je imovina svih suvlasnika zgrade, a tvore je novčani doprinosi svih suvlasnika zgrade. Zajednička pričuva se plaća na račun zajedničke pričuve, nikako upravitelja, i to po kvadratnom metru prostora u vlasništvu pojedinog suvlasnika, korigiranog korekcijskim koeficijentom koje su donijeli suvlasnici u međuvlasničkom ugovoru. Iz zajedničke pričuve pokrivaju se svi troškovi redovnog održavanja zgrade, osiguranja zgrade, otplate zajmova…, a ako suvlasnici donesu takvu odluku i predvide godišnjim programom upravljanja, mogu se podmirivati i zajednički mjesečni režijski troškovi (čišćenja, struje, vode, plina…). Minimalni iznos zajedničke pričuve koju su suvlasnici dužni uplaćivati u zajedničku pričuvu iznosi 0,54% vrijednosti zgrade godišnje, te bi prema sadašnjem iznosu etalonske vrijednsoti građenja ona trebala iznositi 2,70 kn/m2, ali o tome odluku moraju donijeti suvlasnici većinom suvlasničkih dijelova.
su svi dijelovi na kojima nije uspostavljeno vlasništvo posebnog dijela, odnosno oni dijelovi zgrade koje koriste svi suvlasnici. Popis zajedničkih dijelova utvrđuju suvlasnici međuvlasničkim ugovorom, odnosno suglasnošću većine suvlasnika prema suvlasničkim dijelovima.
Prema odredbi članka 3. Uredbe o održavanju zgrada, ako suvlasnici zgrade međuvlasničkim ugovorom ne urede drukčije, zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade smatraju se:
– nosiva konstrukcija zgrade (temelji, nosivi zidovi, stupovi, međukatna konstrukcija, krovna konstrukcija i sl.),
– pokrov,
– prohodne i neprohodne zajedničke terase,
– pročelja zgrade uključivo prozori i vrata,
– elementi zaštite od vanjskih utjecaja na zajedničkim dijelovima zgrade (kapci, žaluzine, grilje i sl.),
– krovna i ostala limarija na zajedničkim dijelovima zgrade,
– dimnjaci i ventilacijski kanali, hidranti, protupožarni sustavi i instalacije uključujući i protupožarne aparate u zajedničkim dijelovima zgrada,
– zajednička stubišta uključujući i ogradu stubišta,
– požarni prilazi, ljestve i stepeništa,
– dizala u zajedničkim dijelovima zgrade s instalacijama i uređajima koji omogućavaju njihovu redovitu uporabu,
– instalacije za dovod plina i električne energije do brojila stana ili drugog posebnog dijela zgrade,
– instalacije kanalizacije, glavni vertikalni i horizontalni vodovi i temeljne instalacije uključivo reviziona okna,
– vodovodne instalacije od glavnog vodomjera za zgradu do odvajanja instalacije za pojedini stan ili drugi posebni dio zgrade odnosno do vodomjera u stanu ili drugom posebnom dijelu zgrade,
– sanitarni uređaji i instalacije vodovoda i kanalizacije u zajedničkim dijelovima zgrade,
– električne instalacije stubišne rasvjete i drugih trošila u zajedničkim dijelovima zgrade, glavna razvodna ploča s uklopnim satom, električne instalacije za stanove i posebne dijelove zgrade do brojila za stan ili drugi posebni dio zgrade,
– nužna i panik rasvjeta,
– zajedničke instalacije centralnog grijanja i centralne pripreme tople vode do radijatorskog ventila odnosno ventila trošila u stanu ili drugom posebnom dijelu zgrade,
– radijatori i druga grijaća tijela u zajedničkom dijelu zgrade,
– telefonske instalacije do mjesta razdvajanja u stan ili drugi posebni dio zgrade,
– zajedničke televizijske ili radio antenske instalacije uključujući i kabelske i satelitske instalacije s pojačalom i svim drugim zajedničkim uređajima koji omogućuju redoviti prijam, do mjesta razdvajanja u stan ili drugi posebni dio zgrade,
– instalacije i uređaji za zvonce, električne brave i interni govorni uređaj od ulaza u zgradu do stana ili drugog posebnog dijela zgrade odnosno do mjesta odvajanja instalacije za pojedini stan ili drugi posebni dio zgrade,
– zajednička kotlovnica i toplinska podstanica,
– zajednička hidroforska postrojenja i bunari za vodu, prepumpne stanice za otpadnu vodu i pumpne stanice za vodu, električni agregati, aku baterije i drugi uređaji za rasvjetu, pokretanje dizala i sl.,
– gromobranske instalacije,
– kanali za smeće,
– septičke jame.